* Nội dung câu hỏi:
Tôi đã làm giấy đặt cọc 30 triệu đồng để mua một thửa đất vườn cây ăn trái. Sau đó bên bán chần chừ, có ý không muốn bán nữa. Tôi nghe nói đất này đã nằm trong khu vực nhà nước quy hoạch. Có phải đất đã bị quy hoạch thì không được mua bán nữa hay không, và trong trường hợp không thực hiện được hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc của tôi được giải quyết thế nào?
* Ý kiến tư vấn:
Không phải đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất bị hạn chế tất cả các quyền của mình trong việc sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng. Về việc này, Luật Đất đai năm 2013 đã phân ra hai trường hợp:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Luật còn quy định, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của mình theo quy định nêu trên đây.
Như vậy, với trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì việc chuyển nhượng vẫn có thể diễn ra bình thường. Cần lưu ý là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật quy định để được chuyển nhượng như có Giấy chứng nhận (chỉ trừ một số trường hợp có quy định riêng), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
Về việc đặt cọc, mục đích là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, mà trong trường hợp của bạn là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Bộ luật dân sự, trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau về xử lý khoản tiền đặt cọc thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Luật sư Nguyễn Thiện Hùng